計算方法と根拠
表面利回り
表面利回り(%)= 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100。経費や空室を考えない、いちばん単純な利回りです。物件広告では満室を前提にした数字が載ることが多いので、比べるときは前提をそろえます。
実質利回り
実質利回り(%)=(年間家賃収入 − 年間経費)÷(物件価格 + 購入時の諸費用)× 100。管理費・修繕費・税金などの経費と、購入時にかかる費用まで含めるため、表面利回りより低くなります。
空室率の入れ方
空室率は「1 年のうち収入が入らない期間の割合」の目安です。たとえば 5% なら、12 か月のうち約 0.6 か月ぶん収入がないものとして、年間家賃収入を 95% で計算します。
購入時の諸費用
購入時には物件価格のほかに、仲介手数料・登記の費用・税金などがかかります。割合は物件や取引によって違うので、見積りで確認して入力してください。
使っている式
| 名前 | やっていること | 式 |
|---|---|---|
| 満室時の年間家賃収入 | 毎月の家賃収入に 12 を掛けます。 | fullIncome = rent * 12 |
| 空室を見込んだ年間家賃収入 | 満室時の年間家賃収入から、空室率の分を差し引きます。 | income = fullIncome * (100 - vacancy) / 100 |
| 購入時の諸費用 | 物件価格 × 諸費用の割合です。 | cost = price * closing / 100 |
| 年間の実質収入 | 空室を見込んだ年間家賃収入から年間の経費を引いた額です。 | net = income - expense |
| 実質利回り(結果) | (年間家賃収入 − 年間経費)÷(物件価格 + 購入時の諸費用)× 100 です。空室率を見込んだ収入で計算します。 | net / (price + cost) * 100 |
| 表面利回り(満室時)(結果) | 満室時の年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 です。物件広告に載っている利回りは、多くがこの形です。 | fullIncome / price * 100 |
| 表面利回り(空室を見込んだ場合)(結果) | 空室率を差し引いた年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 です。 | income / price * 100 |
| 年間の実質収入(結果) | 空室と経費を見込んだあとの、1 年間に手元に残る額の目安です。 | net * 10000 |
| 購入に必要な総額(結果) | 物件価格に購入時の諸費用を足した額です。 | (price + cost) * 10000 |
式の記法: + - * / ^(べき乗)、かっこ、min / max / round / ceil / floor / pow / abs / sqrt、if(条件, 真のとき, 偽のとき)。round(x, 桁) は四捨五入、ceil は切り上げ、floor は切り捨てです。
設定値(定数)と出典
この計算では、税率や料金表などの外部の設定値は使っていません。数学的な定義の式だけで計算しています。
入力できる範囲
| 項目 | 範囲 | 初期値 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 100〜1,000,000万円 | 3,000万円 |
| 満室時の毎月の家賃収入(全戸合計) | 0.1〜10,000万円 | 20万円 |
| 空室率(年間の想定) | 0〜100% | 5% |
| 年間の経費 | 0〜100,000万円 | 60万円 |
| 購入時の諸費用 | 0〜30% | 7% |
結果は、同じ条件なら本サイトのどのページでも同じ数字になります(ページの数字も、計算ツールも同じ計算の仕組みで出しています)。
ご利用にあたって
- 計算結果は入力した条件にもとづく概算で、投資の収益や安全性を保証するものではありません。
- 所得税・住民税・ローンの返済・将来の家賃の下落や大規模修繕の費用は含みません。
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